樓市亟須規范的制度謀變

發表時間：2013/11/11

市場上主流分析認為中央政府“定調”不再對地產進行調控，但這是沒有根據的。事實上，這是中國民生工程的一部分，“十二五”規劃早就提出，建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。為何市場認為中央政府不會對房市進行調控呢？或許是因為今年以來本屆政府并未因房價上漲很快而出手調控有關，這種高規格會議首次涉及住房問題，并重點關心的是保障體系的部分，并沒有涉及市場部分內容，因此，市場認為中央政府將繼續采取不干預的做法。此次集體學習的主講人之一住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，自去年6月份以來房價上漲的原因，主要是一些地方有效供應不足有關，及剛需旺盛而非投機。因此，加大供給是化解目前房價上漲的主要辦法，而北京(樓盤)市近期也推出了“自住型商品房”方案，市場傾向認為，政府將為低收入者提供一些低價住房，緩解剛需帶來的壓力，而不再像以前那樣執行抑制需求的調控政策。有觀點認為，增加保障性住房供給的做法，必然會擠壓商品房供地面積，減少市場化商品房的供給，維持現有地價和房價，從而有利于政府的土地財政，及防止地產泡沫破裂。就保障體系與市場而言，保障房體系在過去十數年并沒影響到市場供求關系，不管是公租房、廉租房還是經濟適用房，大多數是耳聞卻未目睹，皆因這種工程大多數是應付性工程，許多地方的建設計劃大都是象征性的，即在當前地方債務規模較大背景下，建設保障房不僅需龐大財政支出，還會減少土地財政收入，因此是否會真的大規模建設保障房還有疑問。自去年至今，保障房建設已讓一些地方挪用了公積金并產生連鎖反應，資金來源將制約這項計劃的實施。事實上，保障性住房一直面臨諸多問題，首先其建筑質量很難保證，已有許多工程被媒體披露存在問題；其次分配存在各種漏洞，大量不符合資格的富人購買了經濟適用房，而且始終沒有得到處理；其三，三四線城市已存在大量空置房，如果再建保障房將加劇過剩，不如政府收購那些未能出售的項目和空房向保障房需求客戶轉租或轉售。當然，盡管政府當前或今后不再會以短期行政手段干預樓市，但如果土地制度與稅收制度發生變化，也會影響地產業發展。在最近媒體披露的“383”報告中，就提出允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，這個政策一旦實施將擴大土地供給，導致大量小產權房進入市場。此外，該報告還建議推進以房產稅和消費稅為主的地方主體稅，這將倒逼大量空置房涌向市場，并抑制投資性需求。這兩項改革將形成防止地產業投機的長效機制，在房地產市場真正厘清政府與市場的行權邊界。

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