樓市亟須規(guī)范的制度謀變

發(fā)表時間：2013/11/11

市場上主流分析認為中央政府“定調(diào)”不再對地產(chǎn)進行調(diào)控，但這是沒有根據(jù)的。事實上，這是中國民生工程的一部分，“十二五”規(guī)劃早就提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。為何市場認為中央政府不會對房市進行調(diào)控呢？或許是因為今年以來本屆政府并未因房價上漲很快而出手調(diào)控有關(guān)，這種高規(guī)格會議首次涉及住房問題，并重點關(guān)心的是保障體系的部分，并沒有涉及市場部分內(nèi)容，因此，市場認為中央政府將繼續(xù)采取不干預(yù)的做法。此次集體學(xué)習(xí)的主講人之一住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，自去年6月份以來房價上漲的原因，主要是一些地方有效供應(yīng)不足有關(guān)，及剛需旺盛而非投機。因此，加大供給是化解目前房價上漲的主要辦法，而北京(樓盤)市近期也推出了“自住型商品房”方案，市場傾向認為，政府將為低收入者提供一些低價住房，緩解剛需帶來的壓力，而不再像以前那樣執(zhí)行抑制需求的調(diào)控政策。有觀點認為，增加保障性住房供給的做法，必然會擠壓商品房供地面積，減少市場化商品房的供給，維持現(xiàn)有地價和房價，從而有利于政府的土地財政，及防止地產(chǎn)泡沫破裂。就保障體系與市場而言，保障房體系在過去十數(shù)年并沒影響到市場供求關(guān)系，不管是公租房、廉租房還是經(jīng)濟適用房，大多數(shù)是耳聞卻未目睹，皆因這種工程大多數(shù)是應(yīng)付性工程，許多地方的建設(shè)計劃大都是象征性的，即在當前地方債務(wù)規(guī)模較大背景下，建設(shè)保障房不僅需龐大財政支出，還會減少土地財政收入，因此是否會真的大規(guī)模建設(shè)保障房還有疑問。自去年至今，保障房建設(shè)已讓一些地方挪用了公積金并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，資金來源將制約這項計劃的實施。事實上，保障性住房一直面臨諸多問題，首先其建筑質(zhì)量很難保證，已有許多工程被媒體披露存在問題；其次分配存在各種漏洞，大量不符合資格的富人購買了經(jīng)濟適用房，而且始終沒有得到處理；其三，三四線城市已存在大量空置房，如果再建保障房將加劇過剩，不如政府收購那些未能出售的項目和空房向保障房需求客戶轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。當然，盡管政府當前或今后不再會以短期行政手段干預(yù)樓市，但如果土地制度與稅收制度發(fā)生變化，也會影響地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在最近媒體披露的“383”報告中，就提出允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，這個政策一旦實施將擴大土地供給，導(dǎo)致大量小產(chǎn)權(quán)房進入市場。此外，該報告還建議推進以房產(chǎn)稅和消費稅為主的地方主體稅，這將倒逼大量空置房涌向市場，并抑制投資性需求。這兩項改革將形成防止地產(chǎn)業(yè)投機的長效機制，在房地產(chǎn)市場真正厘清政府與市場的行權(quán)邊界。

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